Après les 28.000 Turcs (22,5 % de la population étrangère), les Allemands forment depuis la fin des années 90 la deuxième communauté étrangère installée en Alsace. De 4.151 en 1983, leur nombre est passé à 15.888 en 1999, ce qui représente un pourcentage de 12,3 de la population étrangère régionale. Cette croissance n'a pas suivi un rythme régulier, mais s'est fortement accélérée entre 1990 et 1994. D'une moyenne de seulement 150 personnes par an environ entre 1983 et 1990, l'immigration allemande atteignit un taux record avec presque 1.440 personnes entre 1990 et 1994. Depuis, on observe une stabilisation, voire un recul de l'immigration, et par conséquent une diminution des acquisitions immobilières. Elles représentent actuellement environ 1 % des transactions observées en Alsace.

Le chiffre des immigrés allemands (et suisses) est difficile à préciser, dans la mesure où ils n'ont pas toujours demandé une carte de séjour. En 1998, d'après les sources officielles ^[1] , 5.597 Allemands et 2.236 Suisses habitaient dans le Haut-Rhin ^[2] , la seule ville de Strasbourg comptait 2.030 résidents allemands.

Même si le pourcentage des immigrants allemands n'atteint qu'entre 0,86 et 1,15 % du total de la population régionale ^[3] , l'évolution récente a fait monter les inquiétudes. La mobilité résidentielle se concentre sur une bande relativement étroite le long de la frontière nationale. Les communes les plus touchées sont celles situées directement aux passages de frontière (ponts du Rhin, bacs) et tout spécialement celles qui se trouvent proches des agglomérations de Karlsruhe, Rastatt, Baden-Baden, Fribourg ou Bâle ou bien reliées par des voies de communication avec celles-ci. Le processus de suburbanisation ou de contre-urbanisation issu de ces agglomérations se répand depuis peu aussi dans des territoires situés au-delà de la frontière; ceci impliquerait notamment que la partie septentrionale de la zone frontalière du Bas-Rhin se transforme en une "banlieue-dortoir" de l'agglomération de Karlsruhe. S'agissant des Allemands ou des Suisses, les achats immobiliers et l'immigration en Alsace sont principalement un phénomène de proximité. A peu près 90 % des acquéreurs allemands sont originaires du Bade, du Wurtemberg et du Palatinat.

Entre 1992 et 1994, dans les 352 communes de l'espace frontalier alsacien, 14 % des 2.694 achats immobiliers enregistrés par la Direction Régionale de l'Equipement de la Région Alsace ^[4] ont été conclus par des Allemands et 3 % par des Suisses (Roesch 1997, 25). Dans 40 communes les acquisitions réalisées par ces voisins étrangers correspondaient à plus des trois quarts des transactions locales, une douzaine de communes rassemblait à elles seules le tiers de tous les achats immobiliers effectués par des Allemands ou des Suisses. Dans des marchés immobiliers peu actifs concernant de nombreuses petites communes rurales, quelques rares transactions ont pu donner une image déformée de l'impact réel des résidences étrangères en Alsace. Au niveau des cantons, les acquisitions allemandes ont été très concentrées à Lauterbourg, Seltz et Neuf-Brisach où respectivement 69 %, 62 % et 49 % des achats avaient été effectués par des Allemands.

En 1999 le pourcentage des résidents allemands se chiffrait à 14,3 % de la population totale du canton de Lauterbourg, à 10,7 % dans le canton de Seltz et à 8,1 % dans le canton de Neuf-Brisach. Pas moins de 18 communes du Nord de l'Alsace comptent plus de 10 % d'Allemands. Avec 180 résidents allemands, la commune d'Algolsheim (950 habitants) est en tête du Haut-Rhin (en valeur absolue et en valeur relative) (1999). Dans le voisinage de cette "tête de pont" de l'agglomération fribourgeoise, les pourcentages se chiffrent entre 5 et 15 % de la population communale. Les problèmes liés aux acquisitions immobilières des étrangers se focalisent essentiellement dans les petites localités.